Um welches Unternehmen geht es?
Es handelt sich um einen Selfstorage-Anbieter im Rhein-Main-Gebiet. Das Unternehmen vermietet rund 780 Lagereinheiten auf einer Fläche von etwa 6.200 Quadratmetern. Die Auslastung liegt aktuell bei 91 Prozent.
Der Jahresumsatz beträgt knapp 3 Millionen Euro, das EBIT rund 1,15 Millionen Euro. Beschäftigt werden drei Mitarbeitende. Das Grundstück mit der Immobilie gehört dem Unternehmen.
Wir sehen den operativen Wert zwischen 7 und 8,5 Millionen Euro
Den operativen Unternehmenswert schätzen wir derzeit auf 7 bis 8,5 Millionen Euro. Wichtig ist die Abgrenzung: Diese Spanne umfasst nur das operative Geschäft. Die Immobilie im Eigentum des Unternehmens ist darin nicht enthalten. Sie wäre gesondert zu betrachten.
Welche Faktoren den Wert stützen
- Auslastung: 91 Prozent zeigen, dass das Angebot am Markt angenommen wird.
- Preisspielraum: Es besteht Potenzial, die Mietpreise moderat anzuheben.
- Ertragskraft: Rund 1,15 Millionen Euro EBIT bei knapp 3 Millionen Euro Umsatz bedeuten eine hohe Profitabilität. Ein Grund dafür: Nach dem Bau der Anlage braucht es nur wenige Mitarbeitende, weil viele Prozesse digital laufen.
- Kundenstruktur: Viele verschiedene Privatkunden und zusätzlich Gewerbekunden sorgen für stabile Einnahmen und verteilen das Risiko.
- Erweiterung: Auf der vorhandenen Fläche ist eine Erweiterung potenziell möglich.
Hinzu kommt das Grundstück im Eigentum als weiterer Werttreiber, auch wenn es in der genannten Spanne nicht berücksichtigt ist.
Warum der Wert nicht höher liegt
Drei Punkte begrenzen die Bewertung.
- Begrenztes Wachstum: Die Anlage ist bereits weitgehend ausgelastet. Wachstum ist kaum noch über mehr Mieter möglich, sondern fast nur über den Preis.
- Abhängigkeit vom Standort: Der Standort ist entscheidend. Hier wirkt er positiv, denn das Rhein-Main-Gebiet zählt zu den wirtschaftlich stärksten Regionen Deutschlands. Eine vergleichbare Anlage in einer deutlich schwächeren Region würden wir niedriger bewerten.
- Investitionsbedarf: Sicherheitstechnik, Brandschutz, Gebäude und technische Anlagen müssen regelmäßig gewartet und modernisiert werden. Ein Käufer rechnet diese künftigen Investitionen in seinen Preis ein.
Was Inhaber daraus mitnehmen können
Der Fall zeigt: Eine Unternehmensbewertung besteht aus mehr als Umsatz und Gewinn. Entscheidend ist die Qualität des Geschäftsmodells. Dabei stellen sich vor allem diese Fragen:
- Wie nachhaltig sind die Erträge?
- Gibt es Wachstumsmöglichkeiten?
- Wie attraktiv ist der Standort?
