Viele Einheiten, wenig Gewinn: die Ausgangslage
Eine Hausverwaltung betreut 1.000 Einheiten mit vier Mitarbeitenden. Sie erzielt rund 460.000 Euro Jahresumsatz. Am Ende bleiben 46.000 Euro Gewinn. Das entspricht einer Marge von 10 Prozent.
Operativ ist das eine Leistung. 1.000 Einheiten mit vier Mitarbeitenden zu verwalten, gelingt nur mit stabilen Prozessen und einem hohen Grad an Digitalisierung. Ein Hobbybetrieb ist das nicht. Die Frage ist, warum davon so wenig als Gewinn übrig bleibt.
Welche Marge wäre in dieser Struktur möglich?
10 Prozent Marge sind für eine Verwaltung mit dieser Struktur wenig. Möglich wären eher 15 bis 20 Prozent. Bei gleichem Umsatz läge der Gewinn dann bei 70.000 bis 90.000 Euro.
Die Hebel dafür sind im Kern zwei:
- Honorare, die sich am Markt orientieren
- Kosten, die zur Größe des Bestands passen
Was bedeutet der Gewinn für den Kaufpreis?
Für den Verkauf macht dieser Unterschied viel aus. Bei 46.000 Euro Gewinn liegt der Kaufpreis wahrscheinlich um die 200.000 Euro, wenn überhaupt. Der Grund ist der geringe absolute Betrag des Gewinns.
Bei rund 80.000 Euro Gewinn sieht es anders aus. Dann ist schnell ein Kaufpreis von über 400.000 Euro erreichbar. In dieser Größenordnung gibt es auch einen Markt für die Verwaltung.
Die Zahl der Einheiten ist ein Wert. Doch eine niedrige Profitabilität kostet Bewertung. Wer glaubt, dass die Anzahl der Einheiten den Preis einer Verwaltung bestimmt, liegt falsch. Der Markt zahlt für den Ertrag.
Wer kommt als Käufer in Frage?
Als Käufer kommt vor allem ein größerer Verwalter in Frage. Er hebt Synergien, indem er Kosten bündelt. Er passt die Honorare an und steigert so seine eigene Marge.
Für Sie als Inhaber heißt das: Everto bewertet Substanz, nicht Hoffnung, mit dem Wissen darum, wie Käufer finanzieren.
